4月23日，经济日报发了一篇时评，很有见地，文章主要讲的是“摁住地价，就能管住房价”。
以北京近期的宅地出让为例，首次提出在土地拍卖前公告地价上限，大部分地块溢价率将低于15%，本次出让的29个地块全都面临“限价”，要求中标开发商须承诺品质保障。
管中窥豹，北京是全国楼市的一个缩影，从2021年开始，楼市土地端的管控将会更加严格。
根据中原张大伟的数据，全国已经明确将在4-5月开启集中供应土地的城市有：长沙、广州、北京、天津、杭州、无锡、南京、长春、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门等15个城市。
北京合计起价1036亿，广州合计起价901亿，天津合计起价503亿，无锡合计起价228亿。
第一批入市地块起价已经超过6000亿，再考虑上海、深圳等城市，预计未来22个热点城市第一批卖地有望超过1万亿以上。
也就是说，接下来的一段时间，将有起拍价1万亿的住宅用地入市，这种“集中供地窗口”、“大幅增加土地供应”的方式，是自然资源部在2021年实施的新政策，可以有效避免原来“挤牙膏”式供地，从而减少“地王”的产生。
大家都知道，地价是“面粉”，房价是“面包”，通过集中供地、大幅增加住宅供地、对地价进行严格“限价”的方式，从供给端降低土地价格，大幅增加“面粉”的供应，下游的房价才不会有大涨的基础，这是今年调控非常明确的一个逻辑。
可能有不少人会担心，现在房地产库存高企，再供这么多地，2021年岂不是又要重演2015年“去库存”的历史?
中泰证券宏观分析师陈兴3月份曾发布过一个报告：截止2020年底，全国商品房广义库存已超过70亿平方米。
啥叫广义库存?
传统的库存测算方法，是包含了已竣工但未销售或出租的商品房面积，但从广义上看，已开工未竣工的未销售期房，也应该算在待售面积里。
逻辑很简单，预售制度下，开发商出地面或封顶就能拿到预售证，不用等到竣工就能卖房，正在施工的面积当然也应该算进待售库存里。
这份报告的结论是：如今房地产的库存增速，已高于2016年-2018年的增速水平。
这个结论其实并不令人意外，因为在2016年的时候，绝大部分城市都在“去库存”，也正是因为2016-2018年的棚改货币化、大拆大建、楼市去库存，拆迁户们拿着真金白银“扫房”，房价才逐步水涨船高。
既然2016年的“去库存”已经成功了，为什么房地产库存又开始积压?
逻辑很简单：各地“好了伤疤忘了疼”，刚把积压的库存通过“货币化”的方式消化掉，2019年至今，房企全线下沉三四线城市，土地财政再次成为各个城市主要的增收手段，正是基于这样的“路径依赖”，才让我们担心2021年是否会重演2016年“去库存-涨房价”的历史。
蓝白觉得，这种担心完全没必要。
理由有二。
1.2021年的供地“两集中”，解决的是大城市住房突出的问题，大家看榜单上的城市，都是供需矛盾很大的热点区域，人口常年流入，宅地供应稀少，大量供地，限制地价，才能摁住大城市的房价。
2.2016年的“去库存”，是三四线楼市的“救命稻草”，我还记得2014-2015年的时候，房贷打折、降价促销、土地流拍、库存积压，小城市的地都快卖不出去了，是不得已而为之的“救市”行为。
简单说，2021年要解决“土地供需错配”的问题，大城市多供地、集中供地，小城市断了棚改的念想，不要指望像以前那样“定向放水”搞拆迁，哪怕这次库存再积压超过2014年的高点，也不会再走“货币化”的老路。
这样的形势，跟2016年的“去库存”完全不同。
说到底，还是房地产没有建成“人、地、钱”挂钩的长效机制，人多的城市一房难求，人少的城市遍地空置房，可全国各地都要靠土地财政来创收。
财政有四本账，最主要的两本是一般公共预算和政府性基金收入。
一般公共预算主要是靠税收贡献的，比如增值税、企业所得税、消费税和个人所得税。
而政府性基金收入，主要由国有土地使用权出让收入组成。
在2019年，卖地收入占比达到了85.8%，根据申万宏源研究所的数据，在2020上半年，这个比例已经达到了89%。
不卖地，小城市单位里那么多人吃啥喝啥?道路谁来建?广场谁来修?路灯谁来维护?
这显然不是短期土地两集中、宅地限价、限制土地出让等“技术性手段”能解决的事。
经济日报这篇时评最后专门提到了这个问题：考虑到地方财政收入中土地出让仍占相当大的比重，特别最近两年各地开支加大，收入来源却没有多大变化。为此，遏制地方的卖地冲动，长期看还需完善相应机制，使地方政府财政收入能够开源，有所保障。
看来，在没有开辟新收入来源的前提下，遏制地方的卖地冲动，依然任重道远啊。
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