作者 丁祖昱(易居企业集团首席执行官)
近日,我们通过重点监测的157个城市的商品住宅成交数据发现,2021年上半年,整体住房需求结构呈现三个特征:
其一,改善性需求持续释放,三居室、四居室成交占比持续提升,但增幅趋缓。其二,三四线城市对小户型产品需求明显增强,120平方米以上的大户型产品去化相对困难。其三,豪宅产品成交显著,总价1000万元以上的豪宅产品成交同比增长71%,较2019年同期增长97%。
因此,2021年上半年,一线城市的豪宅产品成交创下同期新高是一大亮点。
热点城市豪宅市场普遍转暖
数据显示,监测内的大多数城市豪宅市场出现了明显升温。总价1000万元以上的豪宅成交情况要好于2020年同期。北京、广州、厦门等多地豪宅成交量上升明显,同比均实现翻倍增长。仅有昆明、沈阳等部分城市豪宅市场遇冷,“总价1000万元以上豪宅成交套数”排名跌出了TOP20.
表:2021年上半年总价1000万元以上豪宅成交套数TOP20城市(单位:套)
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
2021年上半年,豪宅市场成交量整体稳中有升,157城总价3000万元以上的豪宅累计成交为1250套,同比增长32%,较2019年同期增长31%。
上海、北京和深圳是豪宅产品的聚集地,2021年上半年,以上三地总价3000万元以上的豪宅成交套数均超过100套,明显要高于其它城市。其中,上海豪宅成交457套,依旧排名全国首位,虽然该数据同比下滑了16%,但相较2019年同期仍增长17%。究其数据出现波动的主要原因,我们认为,主要还是受当前限价、限签政策影响,上海核心区豪宅项目因为较难拿到新预售许可证,推售时间节点被迫向后延期,网签备案也时有停滞,导致成交数据的变化。
同时,数据显示,广州、杭州、南京等多地的豪宅市场转暖,2021年上半年,总价3000万元以上豪宅产品成交量明显增长。
表:2021年上半年总价3000万元以上豪宅成交套数TOP20城市(单位:套)
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
上海、深圳和北京豪宅成交异常活跃,2021年上半年,以上三地单价5万元/平方米的豪宅产品成交套数都在1.7万套附近,显著高于其它城市。其中,上海豪宅成交套数达到17907套,暂居全国首位。
广州、南京、厦门、珠海等热点二三线城市豪宅市场持续转暖。典型如南京,2020年下半年,该市限价政策适度松绑,以河西为首的核心区域豪宅预售证审批进度显著加快,豪宅成交持续放量。2021年上半年,南京单价5万元/平方米以上豪宅成交跃升至2624套,创历史新高,同比增长超7倍,较2019年同期更是增长近20倍。
与此同时,苏州、佛山和海口豪宅成交显著增长,顺利入围TOP20城市。例如苏州,2021年上半年单价5万元/平方米以上豪宅成交39套,这在历史上实属罕见,主要还是受姑苏区热销项目影响,一个单盘项目就贡献出30套豪宅成交。而宁波、温州、福州等部分城市的豪宅市场有所降温,成交再次步入下行通道。
豪宅产品,上海是成交“主场”
数据显示,豪宅产品成交主要集中在一线城市,上海则高居榜首。2021年上半年,上海单价10万元/平方米以上豪宅成交3862套,同比增长33%,较2019年同期增长175%。分析原因,我们认为,市场受限价政策影响,上海中环沿线的豪宅产品一、二手房价格倒挂明显,这让一部分高净值人群有“买到即赚到”的心理,因而果断出手。
表:2021年上半年单价10万元/平方米以上豪宅成交套数TOP20城市(单位:套)
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
二三线城市中,三亚、杭州和青岛的豪宅成交量明显增长,成交套数均达到两位数以上。例如2021年上半年,三亚豪宅市场迅速复苏,单价10万元/平方米以上的豪宅成交52套,创2018年以来同期新高。整体而言,我们预测,2021年,房地产主要城市的豪宅市场有望迎来成交大年。