7月22日，据央视新闻报道，央行表示自去年8月出台重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”以来，试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。
三线四档实行一年来，试点房企如何通过优化债务实现降档?该制度作为房地产长效机制的组成部分，未来将为房地产行业带来哪些影响?
(来源：央视新闻)
“降档”是各大房企共同面临的命题
“三线”即三道红线，分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
“四档”是指按踩线情况，将企业划分为“红橙黄绿”四档，踩中三道红线的企业被归为“红档”，企业的有息负债规模在2019年的基数上不得增加;踩中两道红线的是“橙档”，企业有息负债年增速不得超过5%;踩中一道红线的是“黄档”，企业有息负债年增速不得超过10%;三道红线均未踩中的是“绿档”，企业有息负债年增速不得超过15%。
“三线四档”实行之后，“降档”成为了各大房企共同面临的命题。根据贝壳研究院统计，2020年100家上市房企中40%房企实现成功降档;绿档房企数量达到29家，较2019年的12家增长过半。
房企们积极降档，正是由于“三线四档”限制了房企有息负债增速。
有息负债指的是企业负债中需要支付利息的债务。作为类金融行业，房企在很长时间内靠“负债”驱动，实现增加土储、扩大规模并保持高速增长。
央行表示，这一举措有利于矫正一些房企盲目扩张的经营行为，增强自身的抗风险能力，也有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期。
自“三线四档”试点以来，不同档位的房企在投资策略和积极度上也确实产生了较大的差异。黄、绿档房企投资相对积极，红、橙房企投资放缓。据克尔瑞数据显示，以2020年12月份投资金额为例，红、橙、黄、绿四档企业12月份投资金额均值环比涨幅分别为：5%、26%、11%和28%。其中，橙档房企环比涨幅较高主要是基数过低所致。
(来源：克而瑞地产研究)
此后，房地产金融政策再出重磅新规。2020年12月“房地产贷款集中度管理制度”出台，通过集中度限制商业银行对房地产行业的信贷投放。中国人民银行金融市场司司长邹澜表示：三线四档是对不同档位房企的财务健康状况来进行一个体检，然后相应地帮助企业更好地去做好自己的财务管理。而集中度管理简单地讲，就是作为一个商业银行，不能把这个过大比例的(信贷)集中在某一个行业领域企业。
“三档四线”、“房地产贷款集中度管理”以及此后“双集中”供地政策，三套组合拳下来，本意都是各大房企审视自身的资金及经营状况，在完善内力的基础之上，更好地制定投资策略。
不同档位的房企 不同的降档方法
(来源：徐三水拍摄)
为了降档，不同档位的房企解决问题的办法也不同。
对于红档企业，最快降档的是现金短债比，可以通过快速回笼资金，将短期债务置换为长期债务等举措快速实现。
因此，在降档命题之下，抓回款成为了各个房企解题的第一把钥匙。据克而瑞研究中心统计的数据显示，在2020年年报披露之后，共有37家房企披露了其回款率数据，回款率中位数为88%，平均数为87%。
对于踩中两条或一条线的房企，需要通过降低有息负债规模、扩大盈利增加权益等举措来改善净负债率。相对而言，剔除预收款后的资产负债率还需要适度增加预收款来实现有效改善，难度最大。
为了优化债务，房企采取的手段不同，包括IPO、配股、分拆上市、发行永续债、出售项目股权等。其中，未上市企业选择IPO，如金辉控股于2020年10月在港交所上市。部分已上市公司拆分子业务上市，拆分的业务板块多为物业公司，据不完全统计，2020年在主板上市的物业公司数量已达17家，其中A股1家，H股16家。
房企隐形债务值得关注
为了降档，企业开始通过隐形负债对财报中相关的指标数据进行优化。目前备受关注的手段包括：明股实债、永续债等。
实际上，在融资环境趋紧的背景下，以少数股东权益的形式体现的“明股实债”已成为房企重要的融资手段之一。据国金证券发布研报显示，2020年TOP50上市房企少数股东权益占比继续提升2.3pct至38.67%，且占比区间普遍上移，其中有中交、华发等15家房企的少数股东权益占比在50%以上。如果将少数股东权益占比与其实际盈利(少数股东损益/净利润)占比进行比较，蓝光、新力和阳光城等14家房企两者差额超过30%，明股实债的风险较高。
永续债也是如此，一般情况下，它同时具有“债性”和“股性”，并在财务报表中反映为权益，而不是负债，既补充了资本金又不影响负债，直接优化资本结构。然而，永续债后期将会对房企产生较大的利息压力，作为调杠杆的长期路径来说或将不可持续。
持续完善房地产金融管理长效机制
“三线四档”的执行确实为房地产市场的发展打了一针稳定剂。
根据贝壳研究院测算，如按照三线四档的有息负债规模增长要求统计，假如所有房企全部执行，则仅TOP100房企中的60家上市房企按年预计就将少增长约9371亿元的有息负债。此60家大中型房企就可以少增长近万亿的负债规模，这将极大有利于房地产行业的稳健经营，有效预防系统性金融风险。
在短期降档的成效下，能否继续保持是房企未来面临的命题，毕竟，负债的调整是具有系统性和长期性的。
(来源：央视新闻)
为了坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，央行在新闻报道中还表示“下一步，将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。”
作者：品质地产 徐三水
编辑：小凯
校对：欧阳楠宫
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