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随着此次政策效应逐渐显现，市场或将回到理性阶段，北京西城区学区房降价空间可能比较大。此前，海淀、东城等地区落地“多校划片”政策一段时间后，市场逐渐降温，成交量和成交价格双双回落。
田傲云/发自北京
“没想到这次整顿力度如此之大，落地速度如此之快，大家都低估了政府整治学区房的决心。”7月4日，北京市西城区房管局组织辖区内多家房地产经纪机构召开工作会后，有房地产经纪机构人员告诉中国房地产报记者。
“虽然去年4月30日西城教委就宣布了‘7·31多校划片’政策，此前也多次召开会议要求规范业务操作，但大家都以为‘7·31多校划片’政策出台后到实施没有那么快，存有侥幸心理。”该机构人员强调，归根结底还是教育资源均衡化问题，其他区的房价没有西城这么魔幻，一街之隔差几百万元。
对于下一步具体工作计划，该机构表示，目前就是严格执行政策，特别是学区房辖区按照规定开展业务，严禁炒作，具体包括严禁对外公布学区房、西城教改政策解读、以学区房为卖点刺激交易等内容，“此前北京市住建委也对各大平台学区房进行了筛查，规定不能以学区房为卖点。”
7月6日，在西城区德胜片区一链家门店，一位地产中介告诉中国房地产报记者，“现在包括未来短期内成交基本上已经冰封，有个别二手房挂牌价出现下调六七十万元情况，但更多房东已经将房源下架，想要观望一段时间。”
教育部教育发展研究中心综合研究部副主任张家勇在接受记者采访时分析称，“多校划片”是釜底抽薪式的教育政策，能够起到立竿见影的学区房降温效果，但从长期看根本解决学区房问题还是要强力推进义务教育优质均衡，让更多学校成为优质教育资源。
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抉择学区房
因北京西城“7·31多校划片”政策，吴星(化名)买房计划被彻底打乱。
一直住在丰台的吴星因家周围一公里只有一所九年一贯制学校，在2020年4月中旬小孩要上幼儿园时，决定换个学区房。
之后，吴星开始着手研究学区房。除了咨询中介和周围已经买了学区房的朋友，也关注一些交流买学区房论坛信息，综合考虑资金、教育、交通等多方面因素后，将西城陶白片区学区房纳入考虑范围。“西城区教育还算均衡，我们预算在600万元，如果买比较火的德胜片区只能买一居室，还得另外租房住;如果买陶白片区，能买个小两居，且陶白片区也就一个普通小学，即使不幸去了这个学校，也有‘校额到校’。”
“我们看中了一套上世纪七八十年代小两居，结果第二天就等来了西城‘多校划片’政策。”回忆起看房吴星对记者感慨。
何谓“7·31多校划片”?据北京西城教委规定，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区入学。
新政的发布让吴星和家人在是否买房上发生了冲突。吴星想看2021年西城区“幼升小”录取情况后再决定买哪儿的学区房，且兴许还能以更便宜价格买到。“但是家里不同意，想要赶紧卖掉丰台房子换成陶白片区，好赶在7月31日之前落户西城。”吴星对记者说，“且听说海淀早就实施了类似的‘1911政策’，但一直都是‘假多校’，没有真正执行，所以觉得西城区明年会不会执行还不好说。”
直到2020年底等吴星再次了解学区房时，才发现价格已经飞涨。“当时看上的那套陶白小两居报价涨了100万元，总价800万元;我们在丰台的房子基本没有涨价。”吴星一边因高房价想要放弃，但是西城区96.35%普高率、超过70%的重点高中录取率很是让他心动，吴星开始犹豫。
今年2月，吴星还是凑钱买了陶白小两居，“当时也去看其他片区，月坛、德胜片区抢房都很厉害，总价低的一居室眨眼就没，两居室1000万元起步，房东还可能临时加价小几十万元。”
“这次政策出台被调剂的大部分都是去年7月31日后在德胜、月坛片区买房入户的，因为学位紧张。虽说这次陶白片区没有遭遇调剂，但今后几年西城上学的小孩很多，我也不知道到我孩子幼升小是否也遭遇调剂。”说到最后，吴星强调，“只想尽量给孩子更好的条件。”
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部分学区房降温
7月2日开始，西城区幼升小志愿填报严格执行“多校划片”政策消息传来，之后陆续有家长接到调剂电话。接到调剂电话的西城家长大部分是去年7月31日后购房入户的。
据了解，此次西城执行“多校划片”力度最大的是德胜片区和月坛片区，区内2020年7月31日后落户的生源基本都被调剂出区，金融街学区仍有部分生源在区内调剂。除了这3个顶尖学区之外，其他学区暂时未出现调剂出区情况。
尽管此前西城教委多次发文强调，2020年7月31日后新购房产家庭适龄子女小学入学时，全部采取多校划片入学方式，但在大多数家长看来，政策执行还需要一定时间。在执行“多校划片”政策后，有的家长放弃原定买房计划，开始转向其他区域购房;但也有不少家长认为相对于其他区域，西城区优质教育资源集中。
在家长交流论坛里，记者注意到家长们将西城打头的“学区房新政”称为“西城911”，每天几百条帖子在分析未来房价走势，讨论如何选房;有家长称，“只要有需求，学区房就会一直热度不减。简单举个例子，西城区最渣小学也比丰台房山等区县很多小学要好。”
7月6日，在西城区德胜片区一家链家门店，一位地产中介告诉记者，“现在包括未来短期内成交基本上已经冰封，有个别二手房挂牌价出现下调六七十万元情况，但更多的房东已经将房源下架，想要观望一段时间。”
尽管成交情况下滑但热度依然不减。在门店里，记者看到陆续有中介接到客户打来电话咨询目前片区房价情况，想要“抄底”。“降价趋势应该还会持续一段时间，具体多久不好说，可以先观望，过一两个月再看是否要买入;现在1000万元出头的二手房应该可以降到900多万元。”有中介表示。
此外，相对于学位紧张的月坛、德胜片区，什刹海、展览路、新街口、广内、陶白片区开始承接热门学区外溢学生。门店在什刹海片区的一位中介表示，“最近门店带看量明显增多。”
“从西城区学区房房价来看，随着此次政策效应逐渐显现，市场或将回到理性阶段，学区房降价空间可能比较大。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示，此前，海淀、东城等地区落地“多校划片”政策一段时间后，市场逐渐降温，成交量和成交价格双双回落。
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海淀、东城学区房降温后又复燃
“我们过去义务教育实行的是就近入学、属地原则，这就牵扯到学区划片，有的地方学区划的比较宽，有的地方窄，就会有人钻空子，比如学区房的出现，这在一定程度上破坏了义务教育公平，导致教育生态恶化。”中国教育科学研究院副院长曾天山告诉记者。
为解决这类问题，“多校划片”作为一种遏制学区房手段在全国推进。就北京而言，此前海淀、东城等优质教育资源集中的地区先后提出“多校划片”。
一位在东城区从业7年房中介告诉记者，2018年6月东城宣布“多校划片”政策后，市场曾出现小幅下跌。以史家小学对口的豆瓣胡同、禄米仓胡同、苍南胡同为例，2018年6月前一套50平方米左右一居室，客户挂牌价几乎都在700万元以上，新政发布后大概只需要650万元。
“之后东城房价一直很平稳，到今年3月份开始出现明显上涨。”该中介表示，涨幅较大的是崇文门区域及广渠门区域次新房，涨幅都在10%以上，“但也并不是都在涨价，如史家小学对口的几个小区还有小幅度下降。”
海淀学区房自2018年宣布“多校划片”后也有所降温。据贝壳网成交数据，以临近中关村三小海淀万柳蜂鸟家园50平方米一居室为例，2018年最高成交额约为756万元，到2019年几乎都不会超过700万元;到了2020年下半年，海淀热门学区房价有开始走高。2020年底，蜂鸟家园一套50平方米一居室可以挂到900多万元;对口中关村二小的西北旺片区的百旺茉莉园两居室涨了50万-60万元，三居室涨了近100万元。
热度一直持续到今年3年，进入4月海淀区再次发布义务教育新政，以及在严查炒作学区房大背景下，海淀热门学区房价开始出现回落或持平。
尽管海淀区、东城区早已提出“多校划片”政策，但政策执行并不简单。多位教育业内人士告诉告诉记者，“多校划片”在具体执行中和房子所在学区的学位是否充足有很大关系。“只要学校学位充足，自身又能满足第一顺位条件，不太可能被调剂。此次遭遇调剂的西城家长也多是因为片区内学位已满。海淀区因学位充足，仍可以实现买到学区房就可以到名校就读。”
“‘多校划片’落地难点之一在于就近入学划片区太小，按照户籍进行招生，所以将来应该合理划分片区，让片区有多样选择性，防止形成怪圈。此外，也在落户年限上进行了设置，防止了‘炒’的问题，所以我认为这是多管齐下的，既扩大了片区，同时又通过年限建立资格，通过这样一套组合拳把教育生态恢复正常。”曾天山表示。
曾天山还补充说，学区房等问题的根本是教育资源分配不够平衡。怎么去平衡?比如要求学校均衡化发展，打破名校与非名校之间沟壑，而不是造成义务教育之间差距。
责任编辑：马琳 刘亚
审读：戴士潮
中国房地产报
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