“又发新政策了，我们的房子这次真的不用卖了，要卖估计也卖不上价格。”
上个周末，钱塘区发布了小学招生工作方案，其中一条“新政”打消了文海学区房业主唐女士卖房置换的想法。
“文海实验九年内只允许一家小孩上学，我们家小K还有好几年毕业，努力凑钱直接买二套吧。”
在卖文海学区房这件事，唐女士和老公一直有分歧，而今一条“新政”更是给了她直接买二套的决心。
有关教育的政策，从来都是牵动父母之心，也迅速反应在楼市生态之中。这一次，钱塘区的“教育新政”，新在何处，究竟威力几何?
01
《2021年杭州市钱塘区小学招生工作方案》一经发布，就有人进行了细致的解读，相比以往的招生方案，其中第八点被众多人圈出来转发“广而告之”。
这一条是什么意思呢?结合相关内容及官方答疑，小凤凰为大家简单总结一下：适龄入学儿童数超过招生计划人数的公办小学，也就是即人数爆表时，一套学区房6年内(九年一贯制学校是9年内)只允许一个家庭的孩子就读，政策从9月1日开始执行。
杭州文海实验学校(文海校区)
这意味着什么呢?意味着钱塘区范围内热门学校的门槛或进一步抬高！
为什么这么说呢?以下沙九年一贯制的文海实验为例，此前就读该校可以通过买学区房提前两三年落户，做到三户一致，基本就能就读。
原先只要是文海实验的学区房都可以选择，而“新政”之后，为孩子读书买房的，只要9年内有孩子就读过文海学校的学区房，就得排除之外。
当然，触发这一新政的前提条件是人数爆表，所以那些招生不满的学校并不受影响。
虽然政策也说，对于同一套房子的另外的家庭孩子就学可以按照“同类排序靠后”原则进行安排，但大概率是逃不了“被调剂”的命运。
从今年4月份发布的学籍预警来看，稍有排面的学校就学形势都紧张。钱塘区内文海小学、学正小学、学林街小学、江湾小学、市基础教研室附校、河庄小学、义蓬一小近3年的预警等级都是红色。去年，下沙某校更是一表生就爆了。
02
“孟母时代”为了孩子们读书，家长们很拼，而被捆绑的学区房，是“拼”的重点之一。钱塘区的这一招生新政，对房价影响几何呢?我们走访了多个中介门店。
在文海实验文清校区附近的中介门店，经纪人小H向小凤凰推荐景冉佳园的房子。
景冉佳园
“读文海实验的话，可以考虑下景冉佳园，总价低。”一边说着该小区的优势，一边展示目前在挂的主要房源，多是60、80多方的小户型，总价250万起步。
中介展示中最低的一套挂牌价相比一个月前我们探访时的265万，便宜了近10万。在好找房平台，我们也看到一些文海小学的二手学区房在降价，像景冉佳园挂牌70套房源，15套做降价处理，涨价房仅5套，保利江语海12降6涨，其余情况大致相同。整体降价幅度多在2-15万之间，不过降价行为基本在数周以前。
“是因为新的招生政策原因所以这边房子价格下调了吗?”不禁提出了心中的疑虑。
中介坦言，这套房源挂牌价低是因为没有满五年，税费会比较贵一些，和新政并没有太大关系。而关于政策对于房价是否有影响，中介介绍，此前就有风声传出一套房子只能供一个家庭读书，房东们也都很淡定。
在另一家门店，中介M告诉小凤凰，来这边买房的多是自住和孩子读书的，会优先向客户推荐没有孩子读过书的房源。不过在M看来，文海小学的学区范围大，学区房源量比较多，三四百万的总价可选余地还是比较多的，房东和客户都还挺佛系的。
03
市场的平静总归是有道理的。
文海实验学校有22个对口小区，总房源量接近1.6万套。2020年，文海实验一共招入560名新生，考虑“九年一学位”周期，市场上只要有5040套房源投入轮转，即可抵消“9年只允许1户家庭就学”政策对买房带来的影响。
但以上是最理想状态下的轮转模式，有些家庭买了一套房可能一辈子都不会换，也可能几年就卖出。所以政策的效力如何，也不能只看当下。
小凤凰以学正小学、文海实验两个不同学制的学校，计算一下学区房的“时间成本”。如下：
还是以文海实验为例，考虑落户分流节点和学位周期，若我们确保下一位购房者子女能无缝衔接入学，现房东至少捏牢房子9年，多则15年半起。9年和15年半，也是“学区房”(出售)利益最大化的必要时长。
文海实验学校学区划分
小凤凰拨打了教育局中小学招生热线，就一些网友关心的问题进行了咨询。比如二胎家庭怎么算，此前买的学区房受影响吗?
第一个问题，6/9年一学位是按“一户家庭”来算，大宝入学不会对二宝、三宝造成影响，但若想房子卖出时带有学位，则需等到二宝、三宝都读完毕业。孩子越多，就学间隔周期越长，一套房甚至能锁20年以上!
不过大家也不用过度紧张，新政制定还是颇有人性化考量的。其中，房源学位今年起开始备案，此前就读不会录入统计。也就是说，前房东小孩只要在今年前完成入学，不会对下一户造成影响。
政策虽从今年9月1日开始施行，但它真正发威的时间远在后头。
04
钱塘区内，学区界的“扛把子”文海小学的学区房，目前二手房源量充足，买时供应不愁，买后“长期持有”是难以避开了。
新政掐灭的是学区房“快周转”的可能，“没学位”等于不叫卖，但学位未被使用，房子的价值就不会打折。未来，是等房子学位“刷新”再出手，还是提早割肉处理?或成为一道摆在鸡娃父母面前的必选题。
杭州文海实验学校(文清校区)
今年以来关于学区政策有不少传言，前有“冠名办校”泡沫戳破，青枫墅园业主直降60万;后有“西湖区学区试点”谣言，文鼎苑现大幅价格波动。
而今，“新政”第一棒落在了钱塘区，却像石头砸了下去不见水花溅起。小凤凰认为有三方面因素，一是影响面积小，钱塘区内家长拼学区争抢的基本也就文海小学一个。
二来，文海小学的学区房均价4万-5万元/㎡，相比西湖区动辄10万 的价格，便宜不少，且房源量多，购房者和房东心态都比较平稳。
第三，六年或九年只允许一个家庭就读，也并非先例。不说其他城市的学位制，在杭州也有学校六年只允许一个孩子就读的相关规定。
整体来看，钱塘区的“新政”是综合“考虑”过的结果，也是解决当下学区热的一个风向标——降低学区房流动性，通过减少交易次数来降低热度。
就在一个月前(5月10日)，中央罕见点名各地学区房“躁动”现象，作出“防止以学区房等名义炒作房价”的指示。杭州交出的钱塘新政，可以说是一个回应。至于新政未来的价值与高度，就交给时间验证吧。
可以肯定的是，当前有一点不会变：「房住不炒」，没有例外。
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