文 / 巴九灵
这个周末，地产圈的动静很大。
6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部门发布了一个《通知》，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。
这则《通知》一发，网友都炸锅了。
以前各地的土地出让金都归各地的自然资源部门征收，如今划转给税务部门征收。而早在2018年，国税地税机构已经合并，由中央直管。
于是，网上出现了许多这样的分析：
今后，地方政府的卖地收入都归中央管了，各地的小金库没有了。中央管钱后，很可能转移支付，那么今后地方政府就不会有什么积极性去搞大征地开新区了，而是会鼓励旧改。再进一步，这很可能会加速房地产税政策的出台。
听起来头头是道，但纯属误读，并不是这么回事。
真实的情况是，收钱的部门确实换了。
至于这个钱怎么花，还是跟之前一样。《通知》显示，除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。
但问题来了，今天中央不管，不代表今后中央也不管。这里面的问题值得细究。
放在过去，中央对各地土地出让金的具体情况并不太知情，但今后中央肯定会掌握各个城市的详细情况。
一旦掌握，今后中央会不会参与各地政府如何花土地出让金，进行二次分配?不能说完全不可能。
根据财政部数据，2020年地方政府国有土地使用权出让收入超8.4万亿元。这不是一笔小数目。
对于不少地方政府来说，土地出让金又几乎是它们的命脉。这些年随着房价一路上扬，不少地方政府靠卖地过日子。
今年1-5月，50个城市的卖地收入已经超过1.8万亿，超过去年同期20%以上。
尽管中央一直强调“房住不炒”，但土地市场一点都不冷静，不少城市的土地溢价率也非常高，最高的接近70%。
那么，在此背景下，究竟这个政策出台的目的何在?又会带来什么影响?小巴联系了几位大头。
德科地产频道总编辑刘德科认为，如果条件允许，中央对地方上的土地出让金要彻底掌控；易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，以往土地出让金就好比地方政府的“小金库”，存在许多腐败之处；中原地产首席分析师张大伟否定了这个政策与房地产税到来的直接关系。
下面就来看看他们的分析。
这是一项重大又轻巧的改革，轻巧之处在于：只是换了一个部门来收钱，而且只是帮忙收钱，没说把你们的钱给收走——我帮你收着，你要用跟我说，我再给你。
重大之处在于：中央在收紧地方的财权——准确说，现在还只是第一步，即获得了地方政府土地出让金的知情权，现在还没收缴所有权与分配权。
这份文件是继1994年分税制改革之后最为重大的一次财税改革。为什么要这么改革?简而言之：对于地方上的钱，中央不能心里没数。
上世纪80年代，各省实施“财政大包干”，好处是激活了地方经济，缺点是中央对于地方上的钱缺乏掌控力。
上世纪90年代实施分税制改革之后，一开始中央对于地方上的钱是很有数的;但房地产这只“神兽”出笼带来了土地出让金的暴增，这又使得中央对于地方上的钱缺乏掌控力。
中央对于地方上的税收是一清二楚，但对于土地出让金只能雾里看花。
这是无法长期耐受的。总有一天，是要把土地出让金也看得一清二楚。所以，就有了财政部6月4日公布的这份文件。
那么，看得一清二楚之后呢?如果条件允许，那就要彻底掌控，像掌控地方税收那样掌控地方上的土地出让金——只不过，现在条件还非常不成熟。
什么时候才成熟?至少要等到房地产税顺顺当当地在全国范围内开征一些年头，条件才能算成熟——但房地产税依然还很远很远。
不用着急，现在先看清楚——看清楚，也是一种威慑。再打个不尽恰当的比方：在你的房间里安装一台摄像机，没有限制你的自由，但你的行为应该会更规范。
这个政策的转变有助于遏制部分猫腻现象。
由于土地市场的复杂性和各地土地出让金征收的不透明，过去存在很多猫腻的情况。此类情况使得土地出让金出现了减免或挪用等情况，造成了土地出让金进入国库的过程被人为干预了。出现这种情况，其实和土地的供应、监管环境有关。
各地自然资源管理部门一方面供地，一方面又收取资金，自然容易引起资金监管的问题。这里针对减免和挪用进行举例。
◎减免。部分城市的地方政府为了加大招商引资力度，会以各种名义减免土地出让收入，包括“零地价”“负地价”“返地价”“补贴地价”等方式。其理由也有很多，包括“招商引资”“旧城改造”“国有企业改制”等，后续甚至还会有打着“乡村振兴”“城市更新”“老旧小区配套工程改造”等旗帜，违规卖地和收取土地出让金的行为。
在这种情况下，土地出让金的规模和流向就不清晰了。
◎挪用。过去部分城市地方政府也存在土地出让金挪用、截留、挤占等情况。最典型的就是，在土地交易后，部分地方政府部门随意挪用资金，进而用于包括公租房、保障房等在内的领域。
换而言之，“小金库”的情况出现了，导致土地出让工作后，此类资金没有按正常流程进入国库，引起了很多财务上的风险，甚至出现了很多腐败的现象。
而此次6月4日财政部的改革，后续房企想和部分政府部门“谈条件”，其空间就减少了，且没有拖欠的可能。
因为根据6月4日财政部的改革精神，房企将拿不到缴费凭证，自然也得不到《国有土地使用证》和《施工证》。改革有助土地出让金征收的过程更公开透明，促进“土地财政”生态圈的健康发展。
房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。
在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着很多人说的“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。
持有环节收税，针对存量物业没有法理基础，也就是只能针对新购入部分，或者针对70年产权后资产，当然也有人会说硬来，所有都收，那么这对于土地出让金的打击，到底能不能弥补很难说。
这么多年，游戏规则已经固化，改善的欲望很强烈，但土地出让金的甜头也的确巨大，几年内想改的可能性几乎没有。
房地产税是财税机制改革的一个环节，是税收法定的趋势下的一个文件，本身房地产税并不是调控，房地产税将来里面会不会有持有环节税?持有环节税率多少?才是调控。
总结来说，这一次土地出让金只是征管部门的改变，其他政策不变，仍是地方财政收入，短期内对土地市场和房价基本没有什么影响，跟房地产税的出台也并无直接关系。
本篇作者 |李梦清| 当值编辑 |杨帅
京公网安备 11010502044682号