作者：公子不悔
三孩政策来了
生育政策，发生了大变化。
5月31日下午，新华社播放了中共中央政治局会议重要内容：
进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。
会议强调，各级党委和政府要加强统筹规划、政策协调和工作落实，依法组织实施三孩生育政策，促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接，健全重大经济社会政策人口影响评估机制。
这意味着，继2016年全面放开二孩政策后，我们的生育政策再次发生重大变化，三孩政策真的来了。
要知道，从1980年开始计划生育，明令一对夫妻生一个孩子的义务，到2013年放开了部分家庭生二孩，再到2016年全面放开二孩，这中间耗时近40年。
而从2016年全面放开二孩再到如今一对夫妻可以生三个孩子，只用了5年时间。可以看出，生育政策调整有多迫切。
迫切的背后，是我们的生育率跌破警戒线、新生儿数量连续四年下滑、老龄化加剧、经济下行压力加大。
目前的总和生育率已经跌到了1.3.早已经跌破了警戒线，距离正常的替代率2.1差距甚大。
最新公布的第七次人口普查数据显示，2020年我们的新生儿数量为1200万，较2019年减少了265万，已经是连续第四年减少。
▲数据：国家统计局
老龄化方面，60岁以上人口占比高达18.7%，65岁以上人口占比高达13.5%，距离深度老龄化(65岁以上人口占比超过14%)只有一步之遥。
联合国预测，中国最早会在2022年迈入深度老龄化社会。
少子化、人口老龄化加剧，会深度改变我们的人口结构，还会改变人口趋势。纵观世界，人口趋势一旦逆转，无论对产业发展还是养老金问题，都会造成的巨大压力和困惑。
人口趋势一旦逆转，对楼市也是巨大利空。
人口通缩会撼动楼市
人口通缩对楼市的利空，最典型的案例就是日本。
如今日本的年轻一代，是躺平的一代。他们中很多人懒得谈恋爱，更别说结婚生子。日本的新生儿数量持续刷新历史新低，而该国人口早在2007年就进入了通缩。
与之对应的经济、楼市持续低迷。即使是东京楼市，也是不温不火。
有人说，日本的经济与楼市低迷，是当年广场协议下，日本楼市泡沫破灭的缘故。但真正的内在因素，是人口通缩。
我们中国目前最接近日本现状的区域，是东北。东北目前已经迈入深度老龄化，生育率全国最低，经济低迷，楼市不振。
最新的第七次人口普查数据显示，黑龙江过去十年人口减少了646万，吉林十年人口减少了338万，辽宁十年人口减少了115万，东北三省人口过去十年合计减少了1099万人。
与之对应的楼市，除了沈阳、大连还能有点希望外，其他城市已经失去了投资价值。鹤岗、阜新、双鸭山的房价已经沦为了“白菜价”，双鸭山等城市持续下跌。
在全国房价最低的10个城市中，东北占了一大半，包括鹤岗、双鸭山、七台河、铁岭、阜新、黑河。
▲数据：中国房价行情网
如果我们不调整生育政策，改变人口趋势，那东北楼市就是中国未来大多数城市的缩影。
因为少子化、老龄化，已经不仅仅是东北的问题，连东南沿海富裕发达地区，同样没能幸免。
天津、上海、北京、江苏、浙江等富裕地区的生育率在全国省市排名中都比较靠后，老龄化也比较严重。
如今放开三孩，能否改变新生儿和人口趋势?
这个不好说，有待后续观察，关键还得看后续出台的辅助政策。
从目前的情况来看，影响生育率的主要因素无非是三高，也即房价高(房租高)、教育成本高、医疗费用高。
在这三高背景下，2016年全面放开二孩不但没有增加新生儿数量，反倒在那一年见顶后一路下滑。
正如央视主持人白岩松说的，现在相当大的问题不是缺三胎四胎，而是一胎都有好多人不想生，怎么去谈三胎四胎?
所以说，放开三孩能否奏效，关键还得看后续的辅助政策。
如果后续的政策能够从住房、教育和医疗方面着手，且大力度解决了这三高问题，那扭转人口趋势也不是不可能。
从昨天会议释放的信号来看，这次放开三孩与之前放开二孩有很多不同，放开三孩只是第一步，后续会出台婚嫁、生育、养育、教育、住房等一系列降低成本的政策。昨天会议提出：
1.加强适婚青年婚恋观、家庭观教育引导;
2.对婚嫁陋习、天价彩礼等不良社会风气进行治理;
3.发展普惠托育服务体系，推进教育公平与优质教育资源供给，降低家庭教育开支;
4.加强税收、住房等支持政策;
5.保障女性就业合法权益;
6.要深化国家人口中长期发展战略和区域人口发展规划研究，促进人口长期均衡发展。
也就是说，这一次为了鼓励生育，接下来会出台全方位的政策来辅助。
以此来看，放开三孩，可能真的会扭转人口趋势。这对于楼市来说，会是个大利好。
三孩新政如何影响楼市
如果放开三孩奏效，那对房价、户型结构、改善需求的利率政策、学区房与限购政策都会产生影响。
一、短期更利好三四线，长期更利好一二线城市
新生儿数量一旦扭转，人口结构和人口规模趋势也将发生改变，之前担心的人口通缩将大大缓解。
人口规模增加，购房需求增加，全国楼市整体的支撑力量会更强，短期更利好三四线，长期更利好一二线城市。
放开三孩，生活压力相对较小的三四线城市会比压力较大的一二线城市更有生育意愿。
经济富裕程度与生育意愿成反比，这是全球普遍现象。
全世界生育率最低的是日本、新加坡、韩国、欧洲、美国这些发达地区，生育率最高的是非洲和中亚，如尼日尔、安哥拉、刚果、马里、乍得等。
中国生育率最高的五个地方，都在经济欠发达的西部，包括西藏、宁夏、青海、贵州、广西。
所以说，一旦辅助政策出台，减少生育压力，经济欠发达的三四线城市会比一二线城市更愿意生。
短期内，三四线城市的出生人口会增加，购房需求会增加的更为显著。
长期来看，人口流向趋势不会改变，当这些新生一代长大成人，还是会选择去一二线城市闯荡。
一二线掌握着优质的教育、医疗、住房、交通、消费等优质资源，人口虹吸效应依旧非常明显。
人往高处走，谁不向往繁华?
从七普公布的数据可以看到人口流向的一个非常大的特点，人口大量流入一二线中心城市，大规模从三四线城市流出。
比如四川，成都十年人口增加近600万，但同省的13个城市人口却在流失。同样的事情，在安徽、湖北、湖南都在发生。
二、4房户型需求会增加
在目前的两孩政策下，根据贝壳研究院最新公布的35个主要城市户型成交情况来看，2房与3房户型购买需求最强烈，4房需求很少。
一旦三孩生育政策实行，我们的新生儿人口增加，一对夫妇有三个小孩，加上父母，那未来的标准家庭将会是7口之家，对于房子的户型需求也会发生改变。
以前两房就够住，未来需要3房、4房，甚至5房户型。
昨天下午消息出来后，上海的中介立刻挂出了4室1厅的“三胎户型”。
未来使用面积更多的复式户型，可能会更吃香，毕竟四房五房的成本太高了。复式户型可以用相对低的成本(建筑面积小)获得更大的使用空间。
开发商未来的户型设计也需要做出调整。
三、改善需求的利率、学区房和限购政策未来需要作出调整
当三孩越来越多的时候，改善需求群体会增加。
为了支持大家生三孩，改善需求和刚需的贷款利率应该需要更人性化，而不是像现在这样一味地加息。
此外，三孩政策如果开始见效，家庭对学区房的需求会增加，这无疑会助推优质学区房的价格。
三孩政策一经发布，已经有中介经纪人在微博、朋友圈等平台推广学区房，行业内也透露着对学区房的看涨预期。
而且，此前一套房子只锁定一个学位的政策也需要顺应趋势做出改变。
此外，当孩子数量增加，家庭人口总数增加，未来到适婚年龄的时候，要为他们准备婚房，社会整体购房需求就会增加，以前可能一套两套就够，未来需要三套。
所以，现在对一个家庭限购2套的规定，未来也应该做出调整。
总之，人口政策的调整，对楼市的影响非常深远。面对这样的变化，大家可以早做筹谋，提前规划。
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