“已有的事，后必再有;已行的事，后必再行;日光之下，并无新事。”——《圣经》
现在很多专家，特别爱提“经济周期”这个字，显得非常高大上。说简单点，它就和农民种地一样，一年四季都有固定的节气，什么节气种什么，才能过个丰年。
就连我们最关心的房价也有“四季”，但一轮不是一年，而是大概4年左右。过去20年，我们刚好有过5轮楼市“四季”。
要是在楼市“春天”里买房，像2016年那样，运气好房价当年就可以翻番。而要是买在了“冬天”里，阴跌三年。
就拿过去几年，人口流入最多、楼市最红火的深圳举例。
2015年半年之内，央行三次降息，货币大放水，导致深圳房价猛涨。2015年，深圳楼市均价33426元/平;2016年，均价53454元/平，一年内价值翻倍的房子数不胜数。
但是在2017年，深圳楼市“入冬”，新房成交量仅2.58万套，创下本世纪历史最低水平。
此后三年，深圳均价都在54000元左右徘徊。
2017年后 深圳房价开始“阴跌”
乍一看，好像房价并没有跌呀?
但是，我们国家的“M2”(货币供应量)，也就是印钞机印钱的速度，一直每年增长10%上下。也就是说，如果这一年房价涨幅没超过10%，那就没有赶上国家的“印钞速度”，它就是“跌”了。
有一个不为人知的事实是，过去8年里，有6年深圳房价上涨没有超过M2.
所以，买房和种地、和炒股一样，非常讲究时机。
而最近出台的三大调控政策，就如同天气预报里“来自西伯利亚的寒流”，告诉着我们一个残酷的事实——楼市的“冬天”就要来了。
政策一：严查“深房理”
去年底，很多热点城市房价暴涨。中央发现“疫情”期间，发给中小企业续命的优惠经营贷款，被很多人拿去炒房，于是开始下令各地自查“经营贷违规进入楼市”的情况。
上海报告查出3.39亿、广州报告查出1.47亿…
然而炒房最猛的深圳：只发现21笔、5180万元涉嫌违规贷款。
全国人民都知道，深圳炒房有多疯狂，就查出来这个?
高层不满意，于是开始杀鸡儆猴，挑的这只鸡就叫“深房理”。
“深房理”这哥们，是个知名的炒房大V，拥有140万粉丝，入群会员的年费高达3980元，哪怕提问一次也要支付800元。
他号称只用15万，就能套取国家优惠贷款，杠杆买深圳1000万的房子，实现1个亿小目标的财富自由。长期宣称“打工无用论”，只有炒房才能暴富。
深房理做的事情，其实可以简单类比为，几年前“温州炒房团”常用的“老太太银行”——集资代持买房的升级版。
比如，一处房产标价1000万，你可以找50个人集资，每人出10万，然后再贷款500万，以其中任何一个人的名义代持房产。深房理等于是开始私自发行股票，彻底把房地产证券化了，干了国家都不敢干的事情。
“深房理”模式
直接把房地产玩成股票，深房理的骚操作注定走不远。
被民间举报后，深圳住建局、公安局等七个部门一起联合开始严查，光这一个炒房团就被举报出102笔，让之前银行自检出的21笔相形见绌。
这一事件，甚至登上了央视。
另外值得玩味的是，深圳政府换届，新上任的市长，是之前主抓城乡建设的副省长。
同一时间，另一个知名炒房客“北京南城房姐”，因为巨额诈骗被判无期，
明眼人都知道，一场针对炒房客的“监管”风暴要来了。
政策二：提高房贷利率
5月6日，建行深圳分行下发通知：为贯彻落实“房住不炒”，将首套房贷款利率上调15BP，二套房贷上浮35BP。
深圳这次调整，拉开了全国房贷利率上调的大幕。
深圳房贷利率上调
没几天呢，长三角地区也开始提高房贷利率，苏州首套贷款利率上调至5.7%起，二套利率上调至6%起;杭州也很快跟进，首套房利率5.4%，二套房5.5%。
房贷利率上调之后，贷款买房的人，每月要还的利息变多了。若按照100万房贷来计算的话，深圳的首套购房者，加息后一个月要多还92元;二套房的利息则增加了218元。
购房者还贷压力加大，抑制房价上涨的效果立竿见影。过去20年里，每一轮房价下跌，都是从房贷利率上调开始的。
预计加息潮很快会席卷全国，这是对房价的釜底抽薪。
政策三：学区房改革
4月30日政治局会议，最高层直接对学区房点名：“防止以学区房等名义炒作房价。”
由于新一代家长的“教育焦虑”，学区房一直是被视为各个城市最保值资产。典型的诸如上海浦东新区公办对口学区房，其最热门的梅园小区学区房价格，自2020年9月底到2021年1月，从10.38万/平米，逐步提高到14.37万一平米。
学区房大涨后，上海学区房政策开始改革。说简单点，就是让顶尖高中分出近一半的招生名额给普通初中，而不是分给靠学区房上位的精英初中。
上海学区政策改革后，梅园片区的学区房，一个月降价100万元。
上海重点高中 一半以上名额要分配出去
在政治局会议前还有一件事，重庆闪电般将一大批民办学校转为公立学校。
这些民办学校，大都属于某个大型楼盘的附属项目，只要购买这些楼盘的房子，就能获得这些民办学校就读资格。
由于这些民办学校，一般是与重庆最优质的公立学校合办的——学校名称挂着是“某某南开中学”，“某某巴蜀小学”，所以这些楼盘就成为重庆人追捧的“学区房”。现在政策突然变化，这些民办学校统统变成公立学校。
以往这些学校每年都要收取上万甚至几万的学费，现在“民变公”就意味着，未来在这些学校就读，不用缴纳高额学费，统统由财政拨款——听上去很美好是不是?
但是问题没有这么简单。
“民改公”之后，民办学校少了很大一块学费收入，必然带来教师工资下降——那么这些民办学校的优质教师资源，就会逐渐流失。
所以未来学校一定会越来越公平，不管是生源还是教师资源都会趋向平均。
由于中国教育资源总体还是稀缺的，学区房可能不会完全消失。
但是在学区政策频繁变动的今年，高价买到的学区房，就是一颗不知道什么时候会爆炸的“大雷”，早点扔掉为好。
杀手锏：房地产税
“房地产税”是个老话题，大概从2012年开始就在喊，但只打雷不下雨。
因为这是一道二十一世纪难题。征税首先要立法，立法的基础还要充分研究税基和税源，也就是从谁的身上收，怎么收?
但无论怎么收，肯定有一部分城市中产阶层会被“拔羊毛”。
他们是最大的阻力，所以中央在房产税的问题上“慎之又慎”。以至于大家已经麻木了，这玩意好比楼市“大姨妈“，每隔一阵就来一次。
但这一问题有了新的变化。
“5月21日，财政部、住建部等领导召开座谈会，此次座谈会释放出将先于立法开展房地产税试点的信号……会议建议新一轮房地产税改革，在深圳、海南先行先试。“
在去年底的“中央经济工作会议”中，房地产税原本不是今年的工作重点。但是这次有关部门却选择反向操作，急匆匆地开始讨论。
除了遏制房价上涨的原因之外，其根本在于地方财政实在捉襟见肘——不收房产税，很多政府要拿不出钱来发工资了。
房地产税是什么?
以隔壁日本为例，日本每年需要交的房产税，是指房屋和土地的“固定资产税”和“都市计划税”，常被简称为固都税(房产税)。固定资产税为房产评估价的1.4%，都市计划税为房产评估价的0.3%。
而美国的房产税没有统一标准，由每个州政府自行规定，每座城市的税率也会有一定的差别，通常经济发达地区的税率较低，而欠发达地区则较高，一般为0.8%至3%。
也就说，发达国家已经成熟的房地产税，大致是每年征收房价市值的1-3%。
再看为什么房地产税一定会铺开?
美国地方财政，70%的税收收入都是房产税。而我国过去几年的地方财政收入，40%左右靠的是土地出让金。
但现阶段，我国广大三四线城市过度建设，土地能卖的、好卖的基本也都卖光了。这使得未来地方政府难以再依赖“土地财政”。
土地财政的尽头 就是房地产税
这次人口普查结果也显示，有六个省市人口增长为负，东三省全部被囊括。
年轻人继续向大城市、沿海地区集中，而这些人则是买房的主力。所以在未来，中西部三四线城市的房价，注定会比一二线城市更为惨淡，而当地政府仅靠卖地也支撑不了财政支出。
于是从国家角度来说，就必须想一个新的、替代土地出让金的稳定收入来源，能够成为地方财政的主要收入，那就是“房地产税”。
在发达国家，房地产税提升了住房持有成本，是遏制炒房的最大杀器。
因为房产税的存在，纽约的房价收入比仅有10.4.东京为14.7.而北京、深圳，这一数字达到40以上。
再看一个数据，北上广深房屋租金回报率均低于2%，而国外大多数热门城市，租金回报率大多在4%以上。
如果我们房地产税率达到发达国家水平的话，按照现在的房价，持有多套房出租的人，不仅挣不了钱，还有可能每年要贴钱。
届时，持有数十套房子、靠着收租生活的“房姐”、“房哥”们，将不复存在。
总结
1、在多重调控政策的压力下，房价目前已经走到了山顶。未来2到3年，我们将看到房价持续阴跌，跑不过国家的印钞速度，成为回报最差的资产。
2、未来学区房仍然会存在。但在最高层发话、各地学区政策频繁调整的现在，投资学区房，就好比买一个不知道什么时候会爆的“大雷”。
3、更宏观来看，人口老龄化、城镇化放缓，全国普涨的大时代已经结束。未来人口流入、经济发达的大城市，和小城市之间将进一步分化，而房地产税将成为压垮小城市房价的“最后一根稻草”。
历史总有轮回。也有可能在未来的某一天，我们又会迎来一波楼市涨价浪潮。
但毫无疑问的是，2020年以来，买房投资的最佳时机已经离我们远去。这样的购房机会，3年内都不会再有了。
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