最近和不少在成都从事房产中介的朋友联系了，主要了解了成都二手房现在的成交。说起二手房好不好卖这个问题，大部分人都表示受银行贷款影响，二手房成交很“伤脑筋”。现在成都房贷审批普遍需要一个月以上时间，放贷则需要3-6个月时间，甚至超过6个月时间，根本不能明确放贷的时间。房贷审批和房贷的时效将直接影响房东的收款时间和二手房的过户时间，很多急用钱的房东不得不放弃贷款的购房者，这就延长了成交的时间，购房者买房也变得越来越难。
近日，本就难过的二手房市场，迎来了住建部和银行打出的“组合拳”，二手房市场再次降温。
住建部发布部分住宅小区二手房成交参考价格
前段时间，成都就表示要建立二手住房成交参考价格发布机制，没想到在5月28日，成都住建部就发布了部分住宅小区二手住房成交参考价格。此次发布了201个楼盘，分布在高新区、天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区。
我对比了部分小区挂牌价和参考价，发现一个问题。参考价普遍低于挂牌价，而且价差较大，每平米达到了1、2千元，甚至更高。
按道理来说，成交参考价格对二手房应该影响不大，毕竟参考价格只是用于参考，卖多少还是房东说了算，一个小区都挂牌单价都差不多，购房者该买还是得买。不过，在参考价格发布后，部分银行发布的公告就影响大了。
成交参考价作为办理二手住房按揭贷款业务房屋价值的重要参考
在住建部发布参考价格后，部分银行发布了关于二手房按揭贷款政策调整的公告，将成都市二手住房成交参考价格作为办理二手房住房按揭业务房屋价值的重要参考。成都住房公积金管理中心也发布了相关的公告，明确购买二手住房办理公积金贷款的，住房价值按住建部门确认的网签备案合同价款、房屋评估价以及住建部门公布的成交参考价格三者中的最低值认定并计算可贷额度。我直接举个例子可能更加明白一些。
现在我购买一套100平米、有成交参考价格的房子，成交参考价格为13000元/平米，实际的成交价格为150万，也就是真实成交单价为15000元/平米。
按照之前的情况，这个房子的评估价能达到150万，首套房可以贷款7成，也就是105万，实际首付为45万，也就是首付3成，不包含过户税费、中介费等费用。
如果银行按照13000元/平米的成交参考价作为评估价，房屋的评估价为130万，首套房贷款7成，也就是91万，实际首付为150-91=59万。
两者相比，用成交参考价作为评估价将减少贷款金额，增加首付。根据情况不同，增加的首付也有较大的差异，这将直接影响购房者的购房预算。
购房者该如何买房?
此次发布了201个楼盘的成交参考价，所以主要影响的是这些楼盘。由于现在贷款额度紧张和放款速度慢，加之已经有部分银行明确了以成交参考价作为办理二手住房按揭贷款业务房屋价值的重要参考，所以很有可能会有更多的银行跟进，到时候购买有成交参考价的楼盘都需要按照成交参考价为重要参考确定贷款评估价。
现在大部分购房者的预算都比较紧张，首付3成都有一定的难度，如果贷款评估价降低，那么买房就更难了。对于预算有限的购房者，在选择有成交参考价的楼盘时，一定要咨询首付问题。在楼盘评估价明显低于真实成交价时，购房者应尽量选择其他评估价和真实成交价相差不大的楼盘。
如果是预算宽松的购房者，选择哪个楼盘的影响并不大。就算评估价明显低于真实成交价，购房者也可以通过增加首付购房。如果银行评估价真的低于真实成交价较多，二手房的成交难度也更大，房东对房价的心理预期也可能降低，特别是一些着急出售的房东。这对于预算宽松的购房者来说是个很好的机会。
总结
此次二手住房成交参考价的发布对二手房市场影响是很大的，虽然只发布了201个楼盘，但是这些楼盘大多是网签量较高或相对热门的楼盘。目的很明显。就是为了给高热的二手房降降温，平衡区域房价。最后说一句，短期二手房可能不好卖，也不好买。
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