9月1日起，《北京市住房租赁条例》将正式施行。近年来，北京住房租赁市场发展迅速，但“黑中介”、“甲醛房”、“隔断房”、押金不退、虚假房源等乱象时有发生。在全国的住房租赁市场中，矛盾纠纷也并不罕见。
党的十九大报告中指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”除北京之外，国内其他地区也有相关政策响应，涉及发布租赁指导价、加强住房租赁资金监管、发展保障性租赁住房、打击违法违规中介机构、使用中央财政支持住房租赁市场发展试点资金等。
有专家认为，《北京市住房租赁条例》有不少新颖之处，如通过加强政府调控稳定租金水平、对违规群租房有一定处罚措施等，后续应在行政裁量权上有细则性规定跟进。浙报传媒地产研究院院长丁建刚则表示，希望国家能出台一部完整、有可操作性的住宅租赁法律，将住房租赁市场中政府的权利和义务、租赁双方的权利和义务等界定清楚。
住房租赁市场乱象频现
根据天眼查发布的《房地产行业企业数据报告（2020）》，截至2020年，全国拥有90万余家房屋租赁相关企业。在900余家长租公寓相关企业中，已经注销或者吊销的长租公寓相关企业占总量的15%。另外，全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常情况，近5%的相关企业受到过行政处罚或有过严重违法行为。
“对于租赁经营机构来说，揽收房源后需要尽快将其租出，减少在中介机构手中的控制周期，才能实现利润最大化。因此，可能出现管理不到位、过于追求效率而忽视居住质量等问题。”合硕机构首席分析师郭毅表示。
2020年，长租公寓品牌蛋壳公寓爆雷事件引发公众关注。据媒体报道，公寓运营方拖欠房东房租，房东要收回房子，于是有人卸门换锁、强行赶走租户，还有租客因使用租金贷，陷入违约困境。同年，还有杭州长租公寓品牌友客、巢客相继爆雷，上海长租公寓品牌岚越跑路等。
郭毅分析，这种企业其实是采用金融杠杆来撬动市场规模扩张。企业融资过程中，为了最大化扩张市场，就抬高租金去揽收更多房源，但房源揽收后自身经营水平不够，导致房源冗余，从而出现资金链断裂。
“机构从房东处高价收来房源，又将其低价租出，以抢占市场，基本是在亏本经营，所以资金链一旦断裂，房东和房客之间的纠纷就不可避免。”北京市鑫诺律师事务所合伙人律师李永军表示。
除了长租公寓的问题，“黑中介”、房屋安全、押金纠纷等问题也较为突出。
据报道，2021年哈尔滨曾在半个月内发生两起群租房着火事件。8月31日，哈尔滨道外区一群租房发生火灾，该群租房50多平方米的空间容纳了16张床位，连厨房都摆上了床。9月13日，南岗区一群租房发生火灾，未造成人员伤亡。
2021年12月，西安一大学生在退租房子时，与房东商量退还押金，遭到拒绝和辱骂后服毒身亡。据了解，该出租屋每月租金1900元，每半年付一次，押金3000元。
房东和租客，后者往往处于弱势地位。“房东单方面解约的情况其实比较多，”李永军根据代理经验介绍，“有时房东觉得原先租金太低，想解约重新租出去，但租户想继续履行合同。部分房东为了让租户解约，会采取断水断电堵门等极端行为，租户没有时间精力耗下去，只能解除合同，接受一定赔偿。”李永军表示，尽管从法律上来说，租户可以要求继续履行合同，但实际上有难度。
住房租赁市场存在乱象，在投诉上也可见一斑。2020年全国消协组织受理投诉情况分析显示，长租公寓等租房纠纷冲突大，消费者投诉的主要问题有：部分长租公寓、房屋中介提供的租房合同利用不公平格式条款减轻自身责任，加重消费者责任；拖延向退租租户退款、不按约定提供服务、返现优惠不履行、客服无法联系；一些长租公寓高收低租、长租短付形成资金池，因经营不善倒闭，未及时将房租支付给房东，造成租户被强制清退，无法收回预交租金或者要继续偿还贷款；有的长租公寓装修质量不过关，影响消费者身体健康；个体“黑”中介、小中介监管困难。此外，中国质量万里行消费投诉平台数据显示，2019年度房地产行业相关投诉21613例，房屋租赁行业相关投诉有5571例，占投诉总量的25.78%。
多地出台政策规范住房租赁市场
党的十九大报告中提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
2020年9月，住建部制定《住房租赁条例（征求意见稿）》，对出租和承租行为、租赁企业、经纪活动、扶持政策、服务监督等项内容进行了明确规定。
《北京市住房租赁条例》的实施，将使北京成为首个将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等写入地方立法的城市。记者梳理发现，此前，国内也有不少地方出台相关政策，规范住房租赁市场。
《广东省城镇房屋租赁条例》于1994年7月1日起施行，并于2021年作出第二次修正。该条例在租赁合同、当事人的权利和义务、转租等方面作出了规范。“广东那边的规范做得比较早，可能因为人口流动比较大，租赁市场需求比较大。”李永军分析。
此外，一些城市也在房屋租赁市场规范方面出台相关政策，涉及发布租赁指导价、加强住房租赁资金监管、发展保障性租赁住房、打击违法违规中介机构、中央财政支持住房租赁市场发展试点资金使用等。
例如，2018年起，江西南昌全面实行商品房屋租赁属地管理，市房屋租赁管理服务中心定期发布房屋租赁指导价格与房屋租赁信息，让租客心里有本“明白账”。2020年10月，南昌市下发《关于进一步深化商品房屋租赁管理改革的通知》，在唯一居所承租人可领居住权、登记备案权限下移、建设商品房租赁平台等方面作出规定。
在住房租赁资金监管方面，2020年9月，成都发布《关于开展住房租赁资金监管的通知》，对开展住房租赁资金监管的一系列事项进行了明确。要求承租人支付租金周期超三个月的，住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户，不能随意动用。同年11月，重庆发布《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》，要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户，该账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金。武汉也起草了相关实施细则，明确了类似的资金规范。
在发展保障性租赁住房方面，2021年11月，山东发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，提出因地制宜发展保障性租赁住房、建立健全保障性租赁住房基础制度、落实落细支持政策等措施。2022年4月，宁夏发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，扎实推进自治区保障性租赁住房工作，有效解决好新市民、青年人等群体住房困难。此外，南京、济南、南通、郑州、呼和浩特、厦门等地均发布了相关实施意见。
在打击违法违规中介机构方面，2019年，住建部等6部门联合开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作，取得明显成效。2021年7月，住建部等8部门决定，持续开展整治规范房地产市场秩序工作，违规开展住房租赁消费贷款业务、存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为等被列入整治重点。
在中央财政支持住房租赁市场发展试点资金使用上，2021年4月，石家庄出台《石家庄市支持住房租赁市场发展试点专项资金使用管理办法（试行）》等多项政策，针对专项资金使用、新建租赁住房、改建租赁住房、闲置住房改造租赁住房等进行了明确。同年5月，天津印发《天津市中央财政支持住房租赁市场发展试点资金使用管理办法》，提出对新建、改建、盘活等方式筹集的租赁住房进行奖补。山西太原、广西南宁等也都有相关举措。
“对住房租赁市场的管理会越来越严格”
根据国家及各地出台的相关政策，李永军分析认为，国家对于住房租赁市场的管理会越来越严格。
郭毅十分肯定《北京市住房租赁条例》中关于加强政府调控、稳定租金水平的相关内容。“过去政府没有出手干预过房租的状况，而是通过市场化的手段去解决，比如增加保障性租赁住房的供应量，来满足低收入家庭的居住需求。但通过行政手段干预租金涨幅，比较少见。”她认为，这意味着政府把房租纳入人民日常生活刚性支出中。
李永军注意到，《北京市住房租赁条例》对出租人的部分权利进行了限制，要求不能擅自停水停电或降低服务标准以解除租赁合同、提前收回出租房。“之前我们主要适用的是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，里面没有这么具体的规定。”
他认为，条例中关于农村宅基地闲置土地租赁等盘活利用规定也值得重视，“这一块比较新颖，并且专门指定了一个政府部门负责，将城镇和农村的土地租赁市场放到一起管理。”
“从法律责任上来说，整治违规群租房，除了责令恢复原状外，还有一定的处罚措施，我觉得这比之前更严格了。”李永军表示，条例使得针对违反相关租赁规定的处罚有法可依，至于具体的处罚措施，他认为相关部门还会制定一个行政裁量权的规定。“因为这个条例的规定还是原则性的。”
8月29日，《关于印发北京市住房城乡建设系统〈北京市住房租赁条例〉行政处罚裁量基准的通知（征求意见稿）》发布，进一步明确了住建系统行政处罚裁量权基准。“这个还是征求意见稿，公示后配套法律法规应该就相对完善了。”李永军说。
丁建刚认为，北京率先落地住房租赁条例值得肯定。后续，他希望国家能出台一部完整的有可操作性的住宅租赁法律，将住房租赁市场中政府的权利和义务、租赁双方的权利和义务等界定清楚，同时，用法律保障租购同权，租房者平等享受城市公共服务等。
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