北京住房租赁乱象有了“紧箍咒”

完善住房租赁市场是落实“房住不炒”、实现住有所居目标的重要途径。然而，黑中介、群租房等问题屡禁不止，哄抬租金、押金不退、发布虚假房源等乱象时有发生，不仅损害承租者的合法权益，也扰乱了市场秩序。近日，北京在全国率先颁布《北京市住房租赁条例》（以下简称《条例》），并将于9月1日正式实施，种种行业乱象有了“紧箍咒”。

重点难点问题待解

每年毕业季都是租房旺季，《中国消费者报》记者从黑猫投诉平台获悉，关于租房问题的相关投诉自5月以来增长明显，5—7月相关投诉较上一周期环比增长近43%。截至目前，在黑猫投诉平台租房相关投诉累计超5.3万件。

比如，有上海消费者投诉称：“3月26日退租，至今已过去快5个月了，2300元的押金都还没给。房间里的东西完好无损，已经验房，为什么一直拖着不退押金？”还有消费者表示：“中介公司收了我280元的看房费，但实地看房时却发现跟网上发布的图片相差甚大，客服给的房东联系方式也是假的。”

《条例》的出台实施，引起了消费者及全行业的热切关注。北京市人大常委会城建环保办公室主任张力兵在《条例》实施座谈会上表示，近年来，北京市住房租赁市场发展迅速，行业发展日益规范，但庞大的住房租赁规模和复杂的住房租赁关系也引发了大量矛盾纠纷，涉住房租赁类诉求居高不下。为此，《条例》直面问题，对诸多社会关切作出规定。

贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰在接受《中国消费者报》记者采访时表示，发展住房租赁市场在释放居民消费潜能、提高新型城镇化效率、降低系统性金融风险、提高城市综合治理等方面意义重大。住房租赁市场的快速发展也需要相应法律法规制度的建设和完善，《条例》是我国首部专门为住宅租赁立法的文件，对完善“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度具有里程碑式意义，也标志着北京住房租赁市场法规建设趋于完善。

不得赚取租金差价

《中国消费者报》记者注意到，《条例》共6章75条，将从9月1日起正式实施，对住房租赁市场长期以来的难点、热点问题作出了明确规范，包括租金调控机制、杜绝租金贷风险、室内空气质量问题等多方面。

针对“黑中介”屡禁不止问题，《条例》明确房地产经纪机构不得有下列行为：为不符合规定的住房提供经纪服务；赚取租金差价；以隐瞒、欺骗、强迫等不正当手段开展业务；违反法律法规，哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序。明确房地产经纪机构经纪人员不得有下列行为：以个人名义承办业务或者收取佣金；涂改、伪造、变造、买卖、租借或者以其他形式非法转让从业信息卡。

针对遏制虚假房源问题，《条例》规定，在互联网信息平台上发布房源信息、推荐房源的，平台应当要求信息发布者提交其身份、地址、联系方式、行政许可等信息，进行核验、登记，建立登记档案，并留存不少于3年。

据《中国消费者报》记者了解，目前北京市租金水平居全国各城市前列，中指50城住宅租赁价格指数显示，2022年7月北京住宅平均租金为91.2元/平方米/月，居50城首位。

值得关注的是，《条例》规定，北京市住房和城乡建设部门应当加强住房租赁价格监测，建立健全相关预警机制。在住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，北京市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。

对此，李文杰表示，《条例》的出台将推动北京租金管控体系更加完善，《条例》明确了押金和租金的监管规定，明确了租金贷使用规则，这能够切实保障租客的资金安全。未来租赁市场主体将规范租金定价、租金收付、押金的收取和返还行为，并在合理的范围内确定租金涨幅，这些都将切实保障租客的租金可支付性，能够有效避免出现租金短时间内过快上涨造成的租房难、租房贵的问题，有利于北京住房租赁市场的平稳发展。

加强市场主体监管

群租房、短租房是租户们较为关注的重点，《条例》对这些热点问题加大了规范管理力度。

针对群租房问题，《条例》明确出租住房条件，规定房屋应当符合安全规定，不得打隔断分割出租，不得将起居室单独出租等。短租房方面，《条例》明确实行区域差异化管理，首都功能核心区内禁止出租短租住房。

长租公寓“暴雷”现象严重影响租户的生活质量和行业秩序，《条例》也将这一新业态纳入监管。《条例》规定，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金，超收的租金应当纳入监管。住房租赁企业不得诱导承租人使用住房租金贷款，或者在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容等。

《条例》还着重关注了室内装修空气质量问题，这也是“甲醛房”首次被列入禁止出租之列。《条例》明确规定，若证实出租单位确将室内装修空气质量不达标的住房对外出租，将被处1万元以上5万元以下罚款。

推动行业健康发展

近年来，随着城镇化进程不断加快，住房租赁市场越来越受到人们的关注，住房租赁相关配套政策也不断完善。

比如2016年颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》；2019年，在北京、上海等24个重点城市进行试点，由中央财政提供资金支持住房租赁市场发展；2021年7月印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》；“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保租房650万套（间）。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，作为全国首个地方版本的住房租赁条例，北京此次出台的规范反映了租赁市场的新情况和新问题，相关条文务实且具有针对性，有望推动住房租赁市场的进一步规范，有力保障出租人和承租人的合法权益，营造良好的租房环境。

长租机构自如相关负责人对《中国消费者报》记者表示，《条例》的实施给住房租赁市场长效发展奠定信心。自如将在合规经营、专业化运营、精细化管理方面做实做深，助力行业行稳致远。

李文杰也认为：“《条例》的出台将推动企业探索更有利于发展的经营模式，租赁市场主体进一步出清，形成稳定有序的租赁市场环境，有利于行业的可持续发展。住房租赁企业、房地产经纪机构等市场主体将进一步规范经营行为，企业需要依据《条例》的规定做好自查自纠工作，注重合规化经营，加强风险管控，提高自身专业化的经营能力。”